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N新天 4.58 44.03% 13.07
N甘李 91.18 44.00% 30.66
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金晶科技 3.38 10.10% 73.26
安彩高科 4.69 10.09% 61.16
跨境通 5.90 10.08% 0
爱迪尔 5.90 10.08% 0
凯盛科技 5.91 10.06% 50.9
雪榕生物 11.94 10.05% 20.78
旗天科技 5.48 10.04% 0

领跌股

股票名称 当前价格 涨跌幅 市盈率
乐视退 0.35 -10.26% 0
中 关 村 11.12 -10.03% 130.88
恺英网络 3.50 -10.03% 0
新力金融 11.58 -10.02% 375.54
顺网科技 23.55 -10.01% 0
金运激光 44.01 -10.00% 863.75
天齐锂业 23.22 -10.00% 0
国药股份 44.57 -10.00% 21.7
汤臣倍健 19.81 -10.00% 0
神州泰岳 6.13 -9.99% 0

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2020年广州二手房成交数据

2019-2020年广州二手住宅市场成交主要数据一览

 

  注:1. ※二手楼价统计值分别为2019年12月和2020年6月合富指数。

数据来源:广州市住建局、合富大数据

广州二手住宅市场在2019年下半年渐见起色,但受2020年初疫情影响,叠加春节传统淡季因素,导致2020年初市场交投活跃度骤降至低点,楼市复苏进程中断。但是,随着疫情影响逐渐减弱以及复工复产的逐步推进,积压的购房需求得以释放,支撑市场交投活跃度自3月起开始回升。

信心不足,交投胶着,造成广州二手住宅市场交投活跃度偏低,2019年全市成交量不足10万套,同比下降9.9%,价格涨幅较之前明显收窄。

2019年上半年二手住宅市场交投较为低迷,仅录得41920套成交,远低于2018年上半年的52378套,同比下降20%;进入2019年下半年,市场交投渐见起色,2019年下半年共录得50302套的成交,实际已超过2018年下半年的50006套,从而令全年整体成交同比降幅收窄至不足10%。

进入2020年之后,受传统春节淡季影响,再叠加新冠疫情影响,市场交投持续低迷,1-2月成交不足10000套,同比下降19.4%,价格受疫情影响出现微幅走低。不过,随着疫情影响逐步减弱以及复工复产陆续推进,积压的购房需求逐渐释放,带动3月起市场交投活跃度出现回升,之后的4-5月成交量也延续逐月回升的态势。2020年1-5月广州二手住宅市场成交量接近30000套水平。

2015年-2020年广州二手住宅成交量走势

 

  数据来源:广州市住建局

从月度成交分析,市场实际成交遇冷始于2018年四季度,经过半年多时间盘整,自2019年中起市场交投已初现起色。2019年6-9月,连续4个月的成交量回升至8000套/月以上,而2019年11月-2020年1月这段时间,成交量也一直保持在8000套/月的水平,同比均录得上升的趋势。但是,受疫情影响,市场交投急速转冷,2020年2月成交量跌至不足2000套。不过,随着疫情影响减弱及复工复产的带动,市场成交在3月起出现复苏态势,成交量突破5500套,至4月二手住宅成交回升至6700套,5月成交进一步上升至7300套以上水平。

2018年-2020年广州二手住宅月度成交量走势

 

  数据来源:广州市住建局

区域成交分化明显,跌幅较明显的区域均位于外围,中心区成交量跌幅较小;外围区域番禺、增城等近几年成交热门区域,成交量同比均录得较大跌幅,出台人才住房政策的花都、黄埔等区,受惠政策利好,成交量不降反升,南沙虽亦有粤港澳大湾区、人才住房政策利好,但利好释放率先体现在一手住宅市场,二手住宅市场受惠不明显,2019年南沙区二手住宅成交量同比仍表现出较明显的跌幅。

2018年-2019年广州各区二手住宅成交量对比

 

  数据来源:广州市住建局

进入2020年,受疫情影响,1-5月大部分区域成交量同比出现下降,不过,有人才住房政策支持的黄埔、南沙、花都等区域二手住宅市场成交量同比录得上升。

2019年-2020年广州各区二手住宅成交量对比

 

  数据来源:广州市住建局

广州二手住宅市场成交均价持续保持稳步上升的势头,2018-2019年升幅有所收窄,但进入2020年之后受疫情影响,市场交投急速降温,业主心态转弱,成交均价连涨势头中止,市场现难得低价入市机会。

2018-2019年广州二手住宅网签均价基本保持在24000-25000元/㎡之间窄幅波动,对比前几年楼价变动幅度有所趋缓。

进入2020年受到疫情影响,楼市成交停摆,交投气氛跌至低点,对业主心态造成冲击,楼价掉头向下,2020年2月二手住宅网签均价跌至23400元/㎡左右,与2018年一季度差不多。业主心态转弱,3月起降价成交情况增多,3月、4月市场成交量回升,但二手住宅网签均价仍处于23700元/㎡左右的低位。随后,疫情影响逐步减弱,业主信心回升,让价幅度收窄,网签均价回升,5月上升至25000元/㎡左右,与疫情影响前差不多的水平,而到6月二手住宅网签均价更冲破26000元/㎡大关,创出三年半以来的单月均价新高。

2017年-2020年广州二手住宅网签均价走势

 

 

  数据来源:广州市住建局

意向出售二手房的业主心态变化,稍微滞后于大市交投热度和价格表现。2018年上半年业主心态极强,让价幅度仅4%左右,其后市场交投气氛转差,业主给出的让价幅度缓慢扩大,让价幅度在2019年2月升至最大,达7.8%。之后随着市场交投热度回升,业主给出的让价幅度开始缩减,回落至5%左右。2019年四季度起“卖一买一”型业主急于套现换房,让价幅度再度扩大,回升至于6%左右。

进入2020年受疫情影响,业主心态开始转弱,再加上因业主急于套现周转等因素叠加影响,让价幅度再次扩大,在2-3月上升至接近7%的水平。不过,随着疫情影响逐步减少,再加上复工复产持续推进,业主信心回升,让价幅度也开始缩减,至5-6月广州二手住宅市场让价幅度已回落至5.5%左右。

广州二手住宅市场购房主力仍以预算不高的“刚需”居多,中小户型、中低价位房源仍占据成交主力位置。不过,随着楼价持续上升,对买家购房偏好的影响也是潜移默化的,一步到位型购房需求稳步增加,导致中大户型房源需求随之上升,即使是疫情影响逐步减弱后,对中大户型房源的需求也并未受太大影响。

广州二手住宅市场主要吸纳单价在40000元/㎡以下房源的购房需求。2018-2019年超过八成的二手住宅成交个案单价低于40000元/㎡。进入2020年之后,中低价位房源占主导的二手住宅市场成交格局基本没发生太大的变化,但从个别单价段分布来看,单价低于20000元/㎡的房源成交占比有轻微上升,从2019年上半年的38.7%上升到2020年上半年的41.7%。

单价在40000-60000元/㎡之间二手住宅房源成交比例在近两年有所上升,从2018年的10.9%上升到2019年的11.8%,成交主要以市中心电梯楼房源为居多。2020年上半年,经历了疫情的影响,改善换房需求被激发,对中高质素物业的潜在需求释放,对单价在40000-60000元/㎡之间的优质房源销情产生支撑,成交占比增至12.3%。

随着楼价的逐年上升,再加上二套房贷政策等因素叠加,换房的难度比以往有所增大,越来越多预算稍宽裕的刚需买家,在购房时更多考虑一步到位,导致中大户型二手住宅房源成交占比出现增加,但二手住宅市场购房需求群体结构并未发生明显的变化。

面积在90-144㎡之间的中大户型二手住宅,成交比例从2018年的36.2%上升到2019年的39.2%,而面积在90㎡以下的中小户型二手住宅,成交比例则从2018年的56.1%下降至2019年的53.4%。进入2020年,疫情对购房者对房源大小的购买偏好产生影响,90-144㎡中大户型房源在2020年上半年成交比例保持在38.7%,高于2019年上半年的38.4%。90㎡以下房源成交占比也从2019年上半年的53.9%轻微上升至2020年上半年的54.3%。

广州二手住宅市场成交主要以中低价位房源为主,除了反映在单价段上,在总价段上更能说明这一趋势。从2018-2019年二手住宅成交总价段分布来看,超过一半的成交个案是总价200万元以内的低价房源。进入2020年之后,购房预算较低的买家群体因担心疫情之后楼价回升,从而加快入市速度,2020年上半年总价200万元以内二手住宅成交占比达53.9%,高于2019年全年的50.8%。

其次,总价在200-400万元之间的房源成交也较多,占比维持在三成多的份额。但2020年上半年200-400万元总价段成交占比略有回落,仅录得34.5%。

2018-2020年 广州二手住宅成交总价段对比

80后、90后是目前广州二手住宅市场的成交主力,买家群体当中,近半数为80后买家,而90后买家的购买力不容忽视,比例逐年上升。

据合富置业提供的数据分析,广州二手住宅市场近半数买家为80后,数据反映80后买家已成为购房者群体中的中坚力量, 其购房需求涵盖首次置业以及改善换房两类主要购房需求。购房者中70后的占比呈现逐年下降的趋势,70后买家在广州二手住宅市场的比例,已从2013年的30%下降到2019年的18%。与之对应的是90后买家对楼市影响力的崛起,90后买家占比从2013年的4%上升至2019年的22%,成为广州二手住宅市场当中继80后买家之后的第二大购房者群体,而且在可预见的几年之后,随着90后买家收入增加以及家庭财富的累积,刚需及改善购房需求增多,将极大可能带动90后购房者占比进一步上升。

据合富置业提供的数据分析,首次置业的刚性购房需求在80后及90后买家群体当中均占据较大比例。其中,80后首置刚需占比达55.2%,而90后首置刚需占比更多一些,占比高达82%。家庭财富累积稍多一些的80后买家,在二孩等因素驱动下改善换房需求占比也比较多,改善换房需求在80后购房的比例约为35.1%,明显高于90后的12.8%。

由于首置刚需在80后及90后购房者群体当中均占据相当大比例,因此,面积在90㎡以下中小户型房源是80后及90后买家购置的主力户型。据合富置业提供的数据分析,在80后买家购房个案当中,约52.5%的个案选购了90㎡以下中小户型二手房,而在90后买家购房个案中,选购90㎡以下中小户型二手房的比例更高达58.8%。

由于80后及90后买家在改善型换房需求上的比重不一,导致90-144㎡在80后买家购房个案中占据近4成的成交占比,但在90后买家购房个案中仅有3成左右的个案购置了90-144㎡二手房物业。

中低价位房源同时受到80后与90后买家的青睐。据合富置业提供的数据分析,90后买家中选购200万元以内低价二手房的比例高达44.6%,而选购200万元以内房源的80后买家占比也多达31.8%。

总价在200-400万元之间的二手房是80后买家购房的首选,多达40.5%的80后买家购房个案购买了该总价段的二手房物业,而在90后买家购房个案当中,购买200-400万元之间二手房的比例约为35.8%。

80后买家购买总价在400-600万元之间二手房的比例,稍高一些,达14.3%,而90后买家购买400-600万元之间二手房的比例不足一成。

从购房区域分析,80后买家占比较高的区域依次是海珠、黄埔、越秀、花都、天河,而90后买家占比较高的区域则主要是花都、白云、黄埔、荔湾、番禺。80后与90后买家在购房热门区域选择上的差异,可归因于需求、预算及购房偏好等多方面的因素。以区域划分,配套更成熟齐全的市中心区域,往往更受80后买家青睐,因此海珠、越秀、天河等区域的二手房市场,80后买家占比都比较高。而90后买家对外围区域的接受度高于80后买家,因此,90后买家占比较高的区域多分布在花都、白云、黄埔、番禺等非市中心核心区域,房源的性价比优势更为突出。

数据来源:合富大数据

广州租房市场以两房、三房单位最为热租,月租2000-4000元房源最受租客青睐,租金保持按年稳步上升的态势,但疫情影响下2020年上半年租金有所回落。

从2017年至2019年,广州租房市场平均租金从49.3元/㎡/月逐步升至2019年的55.5元/㎡/月,不过,受2020年初疫情影响,2020年上半年平均租金稍有回落,为55元/㎡/月。

2017年-2020年 广州租房市场平均租金走势

先看2019年广州租房市场的情况,两房和三房单位是租房市场成交占比最高的两类房源,其中,两房占比为37%,三房占比为32%,私密度较高的一房单位,受限于房源数量的影响,成交占比仅24%。2019年一房、两房和三房这三类房源的成交份额与2018年差不多,显示租客对户型的偏好并没发生大的变化。

进入2020年,受疫情影响,原本在春节假期结束后出现的节后租房旺季有所推迟,自3月复工复产后广州租房市场交投才逐步有起色,且租房需求是随着复工复产的进程逐步释放。

从2020年上半年广州租房市场各户型成交分布来看,依然以两房、三房单位最为热租,成交占比分别为34%和32%。经历疫情影响之后,私隐性较好的一房单位,更受租客青睐,2020年上半年一房单位成交占比升至26%,高于2019年全年的24%。

从套均租金变动情况来看,各类户型的套均租金均出现不同程度的上升,其中,热租的两房、三房在2019年套均租金分别为3851元/月和5269元/月,同比2018年分别出现5.6%和8.8%的涨幅。受限于房源数量不多但需求也较多的一房单位,在2019年套均租金也达3382元/月,同比2018年出现超过一成的涨幅。

受到疫情影响,放租业主的心态同样产生影响,业主心态转弱,租金有所松动。据合富置业提供的数据显示,2020年上半年一房单位套均租金仅为3224元/月,低于2019年上半年的3368元/月。热租的三房单位套均租金也出现较明显的下降,2020年上半年三房单位套均租金仅为5072元/月,低于2019年上半年的5239元/月。最热租的两房单位,套均租金则出现轻微下降,但下降幅度小于一房。

2019年广州租房市场以月租在2000-4000元之间的房源最受租客青睐,成交占比超过四成。其次是月租在4000-6000元之间的房源,成交占比也达25%。随着租金的上升,低租值房源数量减少,令月租低于2000元的房源成交占比也从2018年的13.7%下降至2019年的11.9%。

进入2020年,受到疫情影响,租房需求延迟到3-5月陆续释放,放租业主心态受疫情影响,租金有所下降,但疫情之后租客对物业私隐性更加注重,一房、两房为主力的月租2000-4000元之间的房源,成交占比明显增加,从2019年上半年的45.5%上升至2020年上半年的47.5%。

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